Хорошие новости — мы в 2019! Тренды рынка недвижимости в 2021 году и что будет дальше
на главную спецпроекта
Лучшее из мира digital #5 Лучшее из мира digital #3 Россия первая в Европе по числу интернет-пользователей. Что это значит для Рунета? Продвижение приложений ВКонтакте: сокращаем стоимость регистрации на 30% Отдать ключи от управления бизнесом: ещё раз о работе интернет-маркетолога за процент от продаж
Хорошие новости — мы в 2019! Тренды рынка недвижимости в 2021 году и что будет дальше

Что покупают, за сколько и где, — экспертный разбор данных Росреестра и Пульса Продаж Новостроек.

30 Июля 2021

Автор:



Евгений Сергеев,
клиентский директор Nectarin

В 2020 году рынок недвижимости столкнулся с массой изменений как для застройщиков, так и для потребителей. Льготная ипотека, рост цен, нестабильная динамика спроса. И теперь в 2021 году, когда волна пандемии поутихла, самое время выяснить, что покупают, за сколько и где.

Сравним статистику первого полугодия 2021-го с аналогичными периодами прошлых лет, разберём, что происходит на рынке недвижимости перед окончанием льготной ипотеки, и предположим, что будет дальше.

Текст основан на данных из Росреестра и Пульса Продаж Новостроек, вдохновлён мыслями коллег и партнёров.

Продажи и цены по-прежнему растут

В первые три месяца 2021 года сохраняется рост продаж недвижимости в Московском регионе в сравнении с аналогичным периодом 2020-го. Хотя цены в регионе выросли более чем на 25%, девелоперы продали на 15% больше лотов (40 643), чем годом ранее (35 224). При этом средняя квадратура практически не изменилась (50,8 м / −1%).

Московский регион


Q1 2020 Q1 2021 % изменения
Квартиры и апартаменты по ДДУ 35 224 40 643 15%
М² по ДДУ 1 805 870 2 065 549 14%
Средняя площадь, м² 51,3 50,8 −1%
Средняя цена без скидок 8 087 884 ₽ 10 190 394 ₽ 26%
Средняя цена м² без скидок 157 756 ₽ 200 512 ₽ 27%
Выручка 284 887 634 076 ₽ 414 168 183 154 ₽ 45%
Доля ипотеки 58% 66% 8%

В целом ситуация с продажами в отдельных локациях региона идентична общерегиональной — продажи и цены растут, площадь практически не меняется. Но сто́ит выделить Новую Москву с самым большим ростом продаж в московском регионе (33%), при том, что средняя квадратура лотов упала на 5% в сравнении с прошлым годом.

Москва


Q1 2020 Q1 2021 % изменения
Квартиры и апартаменты по ДДУ 13 594 16 494 21%
М² по ДДУ 778 966 937 546 20%
Средняя площадь, м² 57,3 56,8 −1%
Средняя цена без скидок 13 076 141 ₽ 15 840 640 ₽ 21%
Средняя цена м² без скидок 228 196 ₽ 278 680 ₽ 22%
Выручка 177 757 064 084 ₽ 261 275 518 014 ₽ 47%
Доля ипотеки 53% 62% 9%

Новая Москва


Q1 2020 Q1 2021 % изменения
Квартиры и апартаменты по ДДУ 5243 6956 33%
М² по ДДУ 266 375 335 241 26%
Средняя площадь, м² 50,8 48,2 −5%
Средняя цена без скидок 6 566 539 ₽ 8 048 018 ₽ 23%
Средняя цена м² без скидок 129 248 ₽ 166 990 ₽ 29%
Выручка 34 428 366 403 ₽ 55 982 012 326 ₽ 63%
Доля ипотеки 59% 69% 10%

Московская область


Q1 2020 Q1 2021 % изменения
Квартиры и апартаменты по ДДУ 16 387 17 193 5%
М² по ДДУ 760 529 792 762 4%
Средняя площадь, м² 46,4 46,1 −1%
Средняя цена без скидок 4 436 578 ₽ 5 636 634 ₽ 28%
Средняя цена м² без скидок 95 594 ₽ 122 244 ₽ 28%
Выручка 72 702 203 589 ₽ 96 910 652 814 ₽ 33%
Доля ипотеки 61% 69% 8%

Эти же тренды московского региона сохраняются и во втором квартале. Рассмотрим его далее.

Ипотека выходит на рекордные показатели в регионе и становится главным драйвером продаж.

2020-й стал самым нестандартным с точки зрения продаж. Поэтому мы покажем сразу три сравнения по каждому месяцу 2020/2019-го, 2021/2020-го, 2021/2019-го, чтобы оценить динамику, зависимости и показатели рынка в здоровом, нездоровом и частично здоровом времени.

Апрель 2021

Московский регион


2019 2020 2021 % изменения
2020/2019
% изменения
2021/2020
% изменения
2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ 14 388 9348 16 403 −35% 75% 14%
М² по ДДУ 716 963 459 240 836 776 −36% 82% 17%
Средняя площадь, м² 49,8 49,1 51,0 −1% 4% 2%
Средняя цена без скидок 7 130 259 ₽ 7 482 570 ₽ 10 913 009 ₽ 5% 46% 53%
Средняя цена м² без скидок 143 090 ₽ 152 310 ₽ 213 924 ₽ 6% 40% 50%
Выручка 102 590 169 095 ₽ 69 947 067 106 ₽ 179 006 079 203 ₽ −32% 156% 74%
Доля ипотеки 50% 58% 68% 8% 10% 18%

В апреле 2021 года количество проданных лотов на 14% больше результата апреля 2019 года, при этом стоимость метра в среднем выросла на 50%. В результате выручка от продаж лотов в Московском регионе оказалась на 74% больше, чем в апреле 2019 года.

Комментировать изменения 2021/2020-го бессмысленно.

Три основных вывода: за три года цены выросли более чем на 50%, площадь лотов практически неизменна, а вот доля ипотечных сделок выросла на 18% с 2019 года и теперь составляет 68% от всех продаж.

Отдельно пробежимся по секторам внутри московского региона.

Новая Москва


2019 2020 2021 % изменения
2020/2019
% изменения
2021/2020
% изменения
2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ 2434 942 2411 −61% 156% −1%
М² по ДДУ 115 555 46 118 115 140 −60% 150% 0%
Средняя площадь, м² 47,5 49,0 47,8 3% −2% 1%
Средняя цена без скидок 5 803 572 ₽ 6 564 051 ₽ 8 207 776 ₽ 13% 25% 41%
Средняя цена м² без скидок 122 244 ₽ 134 076 ₽ 171 869 ₽ 10% 28% 41%
Выручка 14 125 894 614 ₽ 6 183 335 652 ₽ 19 788 946 784 ₽ −56% 220% 40%
Доля ипотеки 49% 59% 71% 10% 12% 22%

Область и Новая Москва в апреле 2021 года смогли-таки достичь уровня продаж 2019 года во многом благодаря льготной ипотеке и стараниям застройщиков, которые создавали дополнительные выгодные условия для покупки недвижимости при постоянно растущей стоимости.

Московская область


2019 2020 2021 % изменения
2020/2019
% изменения
2021/2020
% изменения
2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ 6771 5403 6781 −20% 26% 0%
М² по ДДУ 313 172 244 611 310 436 −22% 27% −1%
Средняя площадь, м² 46,3 45,3 45,8 −2% 1% −1%
Средняя цена без скидок 4 129 903 ₽ 4 499 521 ₽ 5 896 427 ₽ 9% 31% 43%
Средняя цена м² без скидок 89 291 ₽ 99 386 ₽ 128 798 ₽ 11% 30% 44%
Выручка 27 963 574 505 ₽ 24 310 909 797 ₽ 39 983 673 033 ₽ −13% 64% 43%
Доля ипотеки 54% 61% 73% 7% 12% 19%

Москва

Зато в Москве продажи в 2021 году выросли на 39% относительно апреля 2019 года, тогда как квадратный метр подорожал на 38%. Значит ли это, что Москва живёт по другим правилам? Или это самый инвестиционно-привлекательный город не только для иностранцев, но и для регионов? Или платёжеспособная аудитория Москвы растёт быстрее, чем цены на недвижимость? «Все выводы вы делаете сами».


2019 2020 2021 % изменения
2020/2019
% изменения
2021/2020
% изменения
2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ 5183 3003 7211 −42% 140% 39%
М² по ДДУ 288 236 168 511 411 200 −42% 144% 43%
Средняя площадь, м² 55,6 56,1 57,0 1% 2% 3%
Средняя цена без скидок 11 672 911 ₽ 13 137 803 ₽ 16 534 941 ₽ 13% 26% 42%
Средняя цена м² без скидок 209 900 ₽ 234 126 ₽ 289 965 ₽ 12% 24% 38%
Выручка 60 500 699 976 ₽ 39 452 821 657 ₽ 119 233 459 386 ₽ −35% 202% 97%
Доля ипотеки 44% 53% 62% 9% 9% 18%

Одно мы знаем точно: доля ипотечных сделок как в отдельных локациях, так и по всему региону растёт и уже достигла 73% в отдельных секторах региона.

Май 2021

Московский регион


2019 2020 2021 % изменения
2020/2019
% изменения
2021/2020
% изменения
2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ 11 501 6097 13 174 −47% 116% 15%
М² по ДДУ 577 737 303 157 667 238 −48% 120% 15%
Средняя площадь, м² 50,2 49,7 50,6 −1% 2% 1%
Средняя цена без скидок 6 995 741 ₽ 8 014 259 ₽ 11 130 306 ₽ 15% 39% 59%
Средняя цена м² без скидок 139 264 ₽ 161 180 ₽ 219 758 ₽ 16% 36% 58%
Выручка 80 458 016 692 ₽ 48 862 936 269 ₽ 146 630 649 625 ₽ −39% 200% 82%
Доля ипотеки 50% 58% 68% 8% 10% 18%

Майские результаты 2021 года в сравнении с результатами 2019-го и 2020 годов не выделяются из общего тренда по московскому региону.

Однако в отдельных секторах региона можно выделить несколько фактов.

  • Доля ипотечных сделок всё ещё растёт и уже в двух секторах равняется 73% от общего числа сделок в секторе.

  • Продажи в Новой Москве и области в мае 2021-го сравнялись с показателями 2019 года.

  • Прирост продаж в регионе происходит в основном за счёт роста продаж в Москве.

Москва


2019 2020 2021 % изменения 2020/2019 % изменения 2021/2020 % изменения 2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ 3916 2280 5602 −42% 146% 43%
М² по ДДУ 222 531 124 539 317 121 −44% 155% 43%
Средняя площадь, м² 56,8 54,6 56,6 −4% 4% 0%
Средняя цена без скидок 11 662 570 ₽ 12 707 602 ₽ 17 273 749 ₽ 9% 36% 48%
Средняя цена м² без скидок 205 233 ₽ 232 645 ₽ 305 144 ₽ 13% 31% 49%
Выручка 45 670 625 167 ₽ 28 973 333 330 ₽ 96 767 539 914 ₽ −37% 234% 112%
Доля ипотеки 46% 63% 65% 17% 2% 19%

Новая Москва


2019 2020 2021 % изменения
2020/2019
% изменения
2021/2020
% изменения
2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ 2134 798 2112 −63% 165% −1%
М² по ДДУ 104 677 40 304 97 973 −61% 143% −6%
Средняя площадь, м² 49,1 50,5 46,4 3% −8% −5%
Средняя цена без скидок 5 812 737 ₽ 6 843 750 ₽ 8 123 069 ₽ 18% 19% 40%
Средняя цена м² без скидок 118 501 ₽ 135 503 ₽ 175 109 ₽ 14% 29% 48%
Выручка 12 404 381 339 ₽ 5 461 312 158 ₽ 17 155 921 081 ₽ −56% 214% 38%
Доля ипотеки 55% 69% 73% 14% 4% 18%

Московская область


2019 2020 2021 % изменения
2020/2019
% изменения
2021/2020
% изменения
2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ 5451 3019 5460 −45% 81% 0%
М² по ДДУ 250 529 138 314 252 144 −45% 82% 1%
Средняя площадь, м² 46,0 45,8 46,2 0% 1% 0%
Средняя цена без скидок 4 106 221 ₽ 4 779 162 ₽ 5 990 328 ₽ 16% 25% 46%
Средняя цена м² без скидок 89 343 ₽ 104 315 ₽ 129 716 ₽ 17% 24% 45%
Выручка 22 383 010 186 ₽ 14 428 290 781 ₽ 32 707 188 630 ₽ −36% 127% 46%
Доля ипотеки 57% 73% 73% 16% 0% 16%

Июнь 2021

Московский регион


2019 2020 2021 % изменения 2020/2019 % изменения 2021/2020 % изменения 2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ 12 829 8346 15 542 −35% 86% 21%
М² по ДДУ 653 248 430 832 773 485 −34% 80% 18%
Средняя площадь, м² 50,9 51,6 49,8 1% −4% −2%
Средняя цена без скидок 7 131 269 ₽ 8 093 383 ₽ 10 743 501 ₽ 13% 33% 51%
Средняя цена м² без скидок 140 050 ₽ 156 784 ₽ 215 874 ₽ 12% 38% 54%
Выручка 91 487 056 408 ₽ 67 547 372 182 ₽ 166 975 493 328 ₽ −26% 147% 83%
Доля ипотеки 50% 58% 68% 8% 10% 18%

В июне 2021 года — как мы и прогнозировали — продажи в лотах во всём московском регионе оказались практически на уровне апрельских показателей 2021 года и составили на 86% больше, чем годом ранее, и на 21% больше, чем в 2019 году. При этом относительно мая 2021 года продажи выросли лишь на 18%.


Май 2021 Июнь 2021 % изменения
Квартиры и апартаменты по ДДУ 13 174 15 542 18%
М² по ДДУ 667 238 773 485 16%
Средняя площадь, м² 50,6 49,8 −2%
Средняя цена без скидок 11 130 306 ₽ 10 743 501 ₽ −3%
Средняя цена м² без скидок 219 758 ₽ 215 874 ₽ −2%
Выручка 146 630 649 625 ₽ 166 975 493 328 ₽ 14%
Доля ипотеки 68% 68% 10%

В июне доля ипотеки составила всё те же 68%, как в апреле и мае 2021 года. Однако средняя стоимость квадратного метра немного понизилась относительно мая 2021-го, но всё ещё выше июня 2019 года почти на 55%.

Без особых комментариев приводим ниже статистику по отдельным секторам региона. Картина та же: продажи растут, цены растут, доля ипотеки растёт, средняя квадратура лотов падает. По сравнению с маем 2021 года цены в Москве снизились на 3%.

Москва


2019 2020 2021 % изменения
2020/2019
% изменения
2021/2020
% изменения
2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ 4384 3179 6286 −27% 98% 43%
М² по ДДУ 250 427 175 284 351 792 −30% 101% 40%
Средняя площадь, м² 57,1 55,3 56,0 −3% 1% −2%
Средняя цена без скидок 11 937 680 ₽ 12 507 059 ₽ 16 519 001 ₽ 5% 32% 38%
Средняя цена м² без скидок 208 982 ₽ 226 832 ₽ 295 170 ₽ 9% 30% 41%
Выручка 52 334 790 624 ₽ 39 759 939 306 ₽ 103 838 439 275 ₽ −24% 161% 98%
Доля ипотеки 46% 67% 68% 21% 1% 22%

Новая Москва


2019 2020 2021 % изменения
2020/2019
% изменения
2021/2020
% изменения
2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ 2357 1098 2824 −53% 157% 20%
М² по ДДУ 117 437 54 017 129 919 −54% 141% 11%
Средняя площадь, м² 49,8 49,2 46,0 −1% −7% −8%
Средняя цена без скидок 5 886 433 ₽ 6 902 108 ₽ 8 615 558 ₽ 17% 25% 46%
Средняя цена м² без скидок 118 143 ₽ 140 299 ₽ 187 273 ₽ 19% 33% 59%
Выручка 13 874 321 659 ₽ 7 578 514 263 ₽ 24 330 336 729 ₽ −45% 221% 75%
Доля ипотеки 58% 69% 77% 11% 8% 19%

Московская область


2019 2020 2021 % изменения 2020/2019 % изменения 2021/2020 % изменения 2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ 6088 4069 6432 −33% 58% 6%
М² по ДДУ 285 384 201 531 291 774 −29% 45% 2%
Средняя площадь, м² 46,9 49,5 45,4 6% −8% −3%
Средняя цена без скидок 4 152 093 ₽ 4 966 557 ₽ 6 033 383 ₽ 20% 21% 45%
Средняя цена м² без скидок 88 575 ₽ 100 277 ₽ 133 003 ₽ 13% 33% 50%
Выручка 25 277 944 125 ₽ 20 208 918 613 ₽ 38 806 717 324 ₽ −20% 92% 54%
Доля ипотеки 55% 73% 74% 18% 1% 19%
Хорошие новости — мы в 2019-м.

Ну и в завершение нашего обзора — графики динамики продаж недвижимости в московском регионе за последние четыре года.

Динамика продаж квартир и апартаментов по всем классам в московском регионе (Москва, Новая Москва и МО)

По графикам видно, как сильно 2019-й и 2021-й похожи по основным трендам, хотя продажи от месяца к месяцу в 2021 году выше. При этом начало 2021 года было ощутимо ниже уровня 2019 года из-за коротких выходных и праздничных дней в январе 2019 года, а также сделок, перешедших из 2018-го. Не забываем и про ковидную реальность, которая пока не отпускает рынки.

Очевидным также оказался рост продаж в июне относительно мая 2021 года. Покупатели пытались заскочить в уходящий вагон льготной ипотеки — и кривая сильнее отклонилась вверх относительно тренда 2019 года.

А пунктирное продолжение кривой 2021 года на графике показывает наш прогноз при текущей ситуации в стране, ключевым ставкам по кредитам, спросе, сезоне и так далее. В июле мы резко вошли в состояние «спокойного лета», которое продлится до конца августа—середины сентября. Эту кривую, вероятно, немного скорректируют скидки девелоперов и частично продлённая льготная ипотека. Но отмена ограничений и страстное желание москвичей уехать от всего этого в прекрасное далёко вряд ли позволят кривой пойти вверх относительно июля—августа 2019 года, а тем более — июня 2021-го.

☝️ Точность цифр до единиц может отличаться, так как данные в Росреестре постоянно меняются, что усложняет парсинг. Кроме того, в приведённых данных не учитываются продажи недвижимости, совершённые не по договору долевого участия (ЖСК, ДКП, ПДКП, после ввода и договора инвестирования), а также продажи кладовок, машиномест, коммерции и оптовые продажи.

Источник фото на тизере: katie manning on Unsplash

Что ещё почитать по теме