Вернутся ли застройщики Санкт-Петербурга к докризисным показателям? Обзор рынка
на главную спецпроекта
Лучшее из мира digital #5 Лучшее из мира digital #3 Россия первая в Европе по числу интернет-пользователей. Что это значит для Рунета? Как собрать концепцию бренда работодателя: пошаговое руководство Нежный-снежный Джедайст #84
Вернутся ли застройщики Санкт-Петербурга к докризисным показателям? Обзор рынка

Анализ спроса, выручки и рекламных активностей девелоперов в 2021 году.

30 Сентября 2021

Автор:



Юрий Федотов,
ведущий аккаунт менеджер Nectarin

Пандемия перекроила рынок недвижимости. Мы сравнили данные первого полугодия 2021 года с аналогичными периодами предыдущих лет, чтобы оценить динамику спроса для разных сегментов недвижимости. Мы использовали данные из Росреестра (общее количество сделок в Санкт-Петербурге), Пульса Продаж Новостроек (количество сделок по классам жилья, средняя стоимость), а также исследования международного агентства Knight Frank.

Общие данные по региону


I полугодие
2019
I полугодие
2020
I полугодие
2021
% изменения
2020/2019
% изменения
2021/2020
% изменения
2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ 57 175 34 687 37 796 −39% 9% −34%
Квартиры в ипотеку 21 599 13 774 18 121 −36% +31% −17%
М² по ДДУ 2 263 207 1 157 264 1 175 672 −49% 2% −48%
Средняя площадь, м² 40,79 42,62 43,15 4% 1% 6%
Средняя цена без скидок


24% 30% 61%
Средняя цена м² без скидок 97 059,66 ₽ 119 996,45 ₽ 155 942,77 ₽ 24% 30% 61%
Выручка 219 666 106 300 ₽ 138 867 577 300,00 ₽ 183 337 543 700 ₽ −37% 32% −17%
Доля ипотеки 39% 50% 69% +28% 39%

За период с 2019 по 2021 год произошёл спад покупательской активности.

Это связано как с влиянием пандемии, так и со снижением доходов покупателей. Рост реальной заработной платы по отношению к первому полугодию 2020 года составил 3,4%, а рост инфляции в первом полугодии — 6,5%.

Количество продаж так и не вышло на уровень 2019-го — в 2021 на 34% меньше проданных квартир. Однако падение выручки удалось сократить, повысив стоимость квадратного метра. Сильно повлияли на рынок и поддерживающие меры со стороны правительства.

Средний рост стоимости квадратного метра по отношению к аналогичному периоду 2020 года составил 30%, а 2019 года — 61%.

Доля квартир, приобретённых в ипотеку, увеличилась почти в два раза: 39% в 2019 году и 69% в 2021-м.

Премиум-сегмент

Быстрее всех оправился сегмент премиальной недвижимости. Несмотря на снижение спроса и вымывание ликвидных лотов с рынка, к концу первого полугодия 2021 года застройщикам почти удалось выйти на уровень 2019 года по выручке.

Сегмент премиальной недвижимости меньше зависит от роста средней заработной платы или инфляции, поэтому так быстро восстановился.

Доля ипотеки в премиум-сегменте Санкт-Петербурга также выросла в два раза по сравнению с 2019 годом. После изменения условий выдачи льготной ипотеки эта тенденция, вероятнее всего, пойдёт на спад.


I полугодие
2019
I полугодие
2020
I полугодие
2021
% изменения
2020/2019
% изменения
2021/2020
% изменения
2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ 1258 390 544 −69% 39% −57%
квартиры в ипотеку 280 108 249 −61% 131% −11%
М² по ДДУ 91 714 24 478 37 261 −73% 52% −59%
Средняя площадь, м² 72,90 62,76 68,49 −14% 9% −6%
Средняя цена без скидок 9 085 906 ₽ 12 596 913,59 ₽ 19 642 259 ₽ 39% 56% 116%
Средняя цена м² без скидок 340 200 ₽ 365 000 ₽ 464 000 ₽ 7% 27% 36%
Выручка 11 430 069 600 ₽ 4 912 796 300 ₽ 10 685 388 700 ₽ −57% 118% −7%
Доля ипотеки 22% 28% 46% 24% 65% 106%
Источник: Пульс Продаж Новостроек
Изменение спроса и предложения
на рынке
2019 2020 2021
Предложение 7% −26% −12%
Спрос 3% 21% −14%
Стоимость −1% 7% 27%
Средневзвешенная цена предложения 340 200 365 000 464 000
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2021

Бизнес-класс

Сильнее всего количество проданных в ипотеку квартир увеличилось в сегменте «бизнес». Рост составил 135% — почти в 2,5 раза.

Общий объём продаж в 2021 году по сравнению с 2019-м упал в два раза, при этом выручка в сегменте сократилась только на 15%.


I полугодие
2019
I полугодие
2020
I полугодие
2021
% изменения
2020/2019
% изменения
2021/2020
% изменения
2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ 8265 4684 4001 −43% −15% −52%
квартиры в ипотеку 2196 1729 2494 −21% 44% 14%
М² по ДДУ 447 929 255 966 220 587 −43% −14% −51%
Средняя площадь, м² 54,20 54,65 55,13 1% 1% 2%
Средняя цена без скидок 6 387 762 ₽ 8 333 094,68 ₽ 11 212 764 ₽ 30% 35% 76%
Средняя цена м² без скидок 117 864 ₽ 152 489,84 ₽ 203 377 ₽ 29% 33% 73%
Выручка 52 794 851 800 ₽ 39 032 215 500 ₽ 44 862 267 200 ₽ −26% 15% −15%
Доля ипотеки 27% 37% 62% 39% 69% 135%

Комфорт-класс

Сегменту «комфорт» повезло меньше всех: даже за счёт увеличения стоимости поднять выручку не удалось. При этом в первом полугодии 2021 года две из трёх квартир продавались в ипотеку.


I полугодие
2019
I полугодие
2020
I полугодие
2021
% изменения
2020/2019
% изменения
2021/2020
% изменения
2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ 46 510 22 394 21 656 −52% −3% −53%
квартиры в ипотеку 19 123 11 937 15 378 −38% 29% −20%
М² по ДДУ 1 758 849 894 667 893 059 −49% 0% −49%
Средняя площадь, м² 37,82 39,95 41,24 6% 3% 9%
Средняя цена без скидок 3 381 474 ₽ 4 372 804,18 ₽ 5 887 981 ₽ 29% 35% 74%
Средняя цена м² без скидок 89 418 ₽ 109 453,66 ₽ 142 779 ₽ 22% 30% 60%
Выручка 157 272 362 800 ₽ 97 924 576 800 ₽ 127 510 109 900 ₽ −38% 30% −19%
Доля ипотеки 41% 53% 71% 30% 33% 73%

Выводы

Ипотека была главным драйвером продаж в 2020–2021 годах. Застройщикам удалось минимизировать падение выручки за счёт ипотечных предложений и повышения цен, что сработало даже на фоне очевидного спада покупательской активности по сравнению с 2019 годом. При этом до объёмов продаж 2019 года пока далеко. Также неясно, удастся ли сохранить тенденцию по росту продаж без льготной ипотеки.

А так как новых проектов выходит всё меньше, особенно в премиум-классе, на рынке наблюдается два тренда.

1. «Вымывание» ликвидных предложений

Несмотря на изменения в ипотечной программе и повышение цен, спрос держится на стабильном уровне. Судя по нашим рекламным кампаниям, стоимость обращения также не повышается.

Ниже — цифры по стоимости обращения за первое полугодие в сегментах «бизнес» и «премиум» (данные по девяти объектам бизнес-класса и трём объектам премиум-класса):


Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль
Бизнес-класс 16 832 ₽ 27 002 ₽ 12 047 ₽ 15 165 ₽ 10 903 ₽ 18 745 ₽ 9738 ₽
Премиум-класс 24 853 ₽ 28 195 ₽ 19 283 ₽ 25 320 ₽ 28 124 ₽ 24 253 ₽ 13 692 ₽

2. Рост качества стройки

Всё важнее становится не только локация и стоимость жилого комплекса, но и его наполнение.

Хотя основные офферы, которые застройщики используют для привлечения аудитории, остаются прежними.

  • Льготная ипотека.

  • Субсидированная ипотека по сниженной ставке.

  • Локация и стоимость квартиры.

Офферы с продуктовыми характеристиками (высота потолков, отделка, благоустройство, архитектура и тому подобное) используются как сопутствующие — например, в текстах объявлений для Facebook и Instagram. И чем выше класс жилья, тем они популярнее.

В третьем и четвёртом кварталах — во время, когда застройщики традиционно выводят на рынок акции и спецпредложения, — также стоит сделать акцент на офферах с выгодными рассрочками и дополнительными бонусами (отделка в подарок, паркинг в подарок и тому подобное). Это оптимальный вариант, чтобы привлечь максимум целевых покупателей, сохранив цены на прежнем высоком уровне.

Автор фото на тизере: Yury Manulenko

Что ещё почитать по теме